房子产权到期，180万的房子要交60万续期费是真的吗，听听物权法专家怎么说

如月年华

房子产权到期，180万的房子要交60万续期费是真的吗，听听物权法专家怎么说

2016-04-19 融媒体中心 法制日报

作者 法制日报记者  余瀛波  
　　一石激起千层浪。连日来,温州市一批20年产权的房屋土地产权到期,交易价不超过100万元的房子,却面临要花费房产交易价至少三成的土地出让金才能重新办理土地证的遭遇,在全国引发强烈反响和舆论高度关注。

　　温州市政府的做法,是否违反了我国物权法第149条规定?土地使用权年限到了,是否应自动续期?如续期需要补交土地出让金差价,标准设定为当前交易价格的三成是否合理?就这些焦点问题,《法制日报》记者采访了我国民法权威、曾参与物权法立法过程的中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新教授。

自动续期规定不能任意改变
         2007年颁布实施的物权法第149条第1款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”温州市政府的做法,是否违背了现行法律的这一规定?

        对此，杨立新教授认为，当城市的住宅土地权属是所有权时,业主应当向政府缴纳税金；当土地公有,业主取得住宅的建设用地使用权所缴纳的费用,应当与其原来缴纳的税金的数额基本相适应,而不能过于悬殊。

　　现在的问题是,建设用地使用权由政府出让给开发商,是超高价格的,当将其转让给业主时,就将这样的超高的土地价格全部转嫁给业主了。如果70年期间到期之后再另收续期的出让金,并且保留政府收回土地的可能性,就使业主仍然生活在忐忑之中,缺乏安全感和稳定感。这些问题,决策者必须认真考虑。

　　总之,物权法第149条规定的自动续期,保障的是业主的权益和对物权的安全感,不能任意改变。因为它涉及到的是民心,是政府的威信和信誉。

       杨立新的看法是,住宅建设用地使用权期间届满,必须自动续期。对此,任何人、任何机关包括各级政府都不得违背这一规定,强制要求业主必须经过申请才能够给予续期。

补交差价应按出让当时价格计算
　　目前在我国,建设用地使用权存在20年、30年、50年以至于70年等不同情形。使用权最高期间不满70年的建设用地,续期到70年要不要补差价?

　　要!业主应当补交20年与70年土地使用权期间的出让金差价。杨立新分析,一方面,政府出让20年的土地使用权,续期如果不补交出让金,政府的利益会受到损失;另一方面,如果20年等期间的住宅建设用地使用权的业主在续期时不补交出让金,对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言,是不公平的。

　　补交的标准应该如何确定?杨立新认为,应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算,即当时70年期间的出让金价格是多少,20年或者其他期间的出让金与其相比,差额是多少,就应当补交多少出让金。考虑到毕竟取得使用权的当时应当缴纳而没有缴纳其余年限的出让金,因此,在补交出让金时,应当计算20年的银行贷款利息,由业主负担。

　　此外,不得再增加任何费用。凡是与此方法不同的算法,结果高于这个计算方法的计算结果的,都是不正当的。

现行法律如冲突须以物权法为准

        对于现行法律中有的规定与物权法自动续期的规定存在冲突，该以谁为准的情况,杨立新表示，现行法律有的规定与物权法自动续期确有不同。例如,城市房地产管理法第22条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”

　　杨立新指出，城市房地产管理法对于物权法而言,是旧法,且物权法是全国人民代表大会通过的法律,与物权法规定相冲突的这一规定,是无效的,不能以这一规定对抗物权法第149条规定。


#微提醒#
土地产权续费的那些事儿
警示一：自动续 ≠ 无偿续

很多民众以为所有的房子买下来都是70年的产权，所以买房的时候从来不过问土地使用年限的问题，并且，他们认为开发商口中的自动续期就代表了无偿续期。

然而，现实的情况是，《物权法》中说到的使用权到期后“自动续期”，并没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。

警示二：不续费仍能住，只是买卖、抵押会遇到问题

不续费仍然可以住，但房屋买卖、抵押会遇到问题。买了房子之后，房子就是我们的了，但造房子的土地仍然是国家的，我们只能使用，不能拥有。

根据《物权法》，土地使用权可以“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。因此，即使你不续费，政府也不会把地收回，但是想要买卖、抵押的话，还需补缴了土地出让金后才能进行，否则会遇到阻碍。

来源：综合法制日报、法宝（ID:ifabao)报道